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格力地产股价起飞背后的财技
发表时间:2020-06-28 10:48

格力地产股价起飞背后的财技

 

作者 | 鹏客

编辑 | 乐燕红

这家挂名“地产”的企业,历来没有太多存在感。

上市11年以来,格力地产似乎一直做着和房地产不太相干的业务:从海洋经济产业到现代服务业再到近期重组珠海免税,其主业始终没有起色。

从“出口1亿口罩”被上交所指出存在信披违规到“收购珠海免税”再被上交所问询,格力地产(600185.SH)跟随概念起伏,你方唱罢我登场,自5月25日复牌起,连收8个涨停板成妖股。

股价一直犹如一把剑插在投资者的胸口。不少投资者也对这成绩存在隐忧:起飞的股价背后是什么?股份再冻结,格力还有钱吗?未来是否会成为转债困局下被“镰刀”收割的“韭菜”?

格力地产在房地产主业连续多年录得营收下滑的态势之下,又不安分去涉足其他领域,以及业务关联度不高的重组,屡次收到监管函。

屋漏偏逢连夜雨,在屡收监管函背后,格力地产近年来的发展其实也是不尽如意。已逐渐偏离主业航道的格力地产,仍面临财务杠杆过高、去存化压力大以及偿债能力下降等问题仍不容忽视。

不安分的“非典型”地产商

格力地产创始人、董事长鲁君驷

自2009年借壳上市后更名,很少见诸报端的格力地产董事长鲁君驷接受媒体采访时称,早在几年前,公司就在摸索转型,确定了房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业为主,现代服务业、现代金融业为辅的发展方向。

在2019年年报中,格力地产依然这样给自己定义:“公司是一家集房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业以及现代服务业、现代金融业于一体的集团战略化企业。”

在跨界探索方面,格力地产一直扮演这样不安分的角色。

近期格力地产在生物医药业务上又有所动作,5月10日,格力地产发布公告宣布其子公司珠海保联协议受让收购上海科华生物18.63%的股份,一跃成为科华生物第一大股东,加码生物医药大健康产业。

这是继5月初房企巨头万科宣布养猪后,又一家地产企业跨界杀入医疗领域。

事实上,这并非格力地产首次涉足医疗产业。2月10日,格力地产就与珠海市微创科技有限公司、珠海医凯电子科技有限公司等企业合资设立了成立“高格医疗”,其中格力地产方面控股70%,成立后的高格医疗主要生产口罩等医用物资。值得注意的是,格力地产股票次日开盘即大涨。

回溯年初疫情爆发后,口罩一度成为市场当中的“硬通货”,上市房企宣布生产口罩的,格力地产是第一家。与之相关的口罩概念股股价也随之攀升。

但这一波紧急跨界并没有为格力地产带来预想中的效益。

虽在股票见涨,但在随后的“1亿口罩出口”乌龙事件之后,格力地产反而招来了上交所的问询函,落得信披违规的下场。最终以格力地产下属公司并未具有相关医疗出口资质结尾。

屡遭监管问询 存巨额减持风险

格力地产原为格力集团旗下业务。资料显示,2015年脱离格力集团,公司实控人为珠海市国资委。后因集团发展战略需求,地产业务近乎停滞,2009年,格力地产借壳海星科技上市,如今在高负债、高管频繁离任、主业滑铁卢等困境下,仍是举步维艰,颓势尽显。

在房地产主业遭遇“滑铁卢”及海投公司所持股份仍全部冻结的背景下,格力地产频繁通过回购股份提振股价、抬升市值,却屡遭监管问询。

5月22日,格力地产披露公告称,公司拟向珠海市国资委、城建集团定向发行股份并支付现金,购买其持有的免税集团100%股权。同时向通用集团募集不超过8亿元配套资金。

腾讯房产注意到,定增方案发布的同时,格力地产还披露了一份要约收购报告书,称控股股东珠海投资控股有限公司全资孙公司珠海玖思投资有限公司,以6.5元/股价格,对格力地产提出要约收购。

本次要约收购完成后,玖思投资和海投公司将最多合计持有格力地产约10.31亿股股份,占格力地产已发行股份总数的50.00%。

截至5月25日,海投公司持有上市公司格力地产约8.47亿股股份,占上市公司股份总数的41.11%。值得注意的是,这些股份目前全部处于冻结状态。

一系列动作也引来监管关注,期间多次收到监管问询函:要求公司自查前期提交的内幕信息知情人士名单是否完整,是否存在内幕交易情况?是否通过要约方式为定增方实现保底利益?是否存在跟定增方的利益安排?

5月25日晚间,格力地产回复问询函,对上交所提的问题予以否认。值得注意的是,就在格力地产披露公告并复牌后,其股价直接录得一波涨停八连板成妖股。这无疑增加了股东减持的可能性。

格力地产近一年股价走势(元)数据来源:Wind

针对交易所密集问询一事,不愿具名的知名财经评论员透露,这说明房企年报存疑的问题较多,同时也说明监管层对上市年报问询力度明显加强。究其根源,问题在于近年来房企还债压力加大,其融资之路虽并不平坦,但为了扩张、还债,只能四处融资,“活下去”。

此外,通过频繁收购带来的含水“业绩”,所带来的隐患也逐步凸显。

负债率持续攀升,资金链承压

从资金情况来看,格力地产经营活动产生的现金流量净额持续恶化。在2016年至2019年连续多年为负,负值均在12亿以上,资金链进一步承压,其中2017年经营活动现金流量净额为-21.02亿元,首次超20亿,直到2019年,经营性现金流才略有好转,净流入17.25亿元。

腾讯房产获悉,为补充其流动资金,格力地产多次发债融资,短期债务增加以及大量的股份回购,致使其负债水平持续攀升,造成了格力地产的资金及偿债承压。

截止2019年,格力地产合计负债总额247.99亿元。其中,流动负债87.2亿元,占负债和权益总额的26.7%;非流动负债160.79亿元,金融性负债占资金来源总额的49.46%。

2017年-2019年格力地产的总负债不断攀升,分别为195.04亿元、214.64亿元和247.99亿元。然而,面对与日俱增的债务和增速下滑的经营业绩,其偿债能力不断下降。

2017年至2019年,格力地产调整后的速动比率分别为0.37、0.46和0.42,一直徘徊在0.4—0.5之间,较标准值“1”差距较大,短期偿债能力较差。

自2015年脱离格力集团后,格力地产的主业出现大幅下滑甚至是微负增长,颓势尽显。在市场对格力地产质疑不断,却通过高举债务填补资金缺口,这种饮鸩止渴的自救方式令人堪忧。

房地产主业遭遇“滑铁卢” 难掩颓态

偏安于珠海的格力地产,虽贵为当地地产主力,但近年来,在房地产行业内的存在感越来越低,难掩颓靡态势。规模不升反降,主业占比比重一再下降。

在2009年,格力地产就已登陆A股,十年过去了,其规模依旧极其“迷你”。

格力地产2019年财报显示(如下图),其营收主要来自房地产业、受托开发项目收入和渔获销售,(渔获销售收入基本只能作为点缀,仅占总营业收入的7.97%)。

年报披露,2019年,格力地产的房地产业务营收为23.47亿元,同比下降1.77%;毛利率为40.46%,而受托开发项目的营业收入为12.03亿元,毛利率为17.6%;海洋经济的收入为16.55亿元。

对比2017年-2019年的数据得知,格力地产自2017年以来的房地产业务营收已连续3个财务年度出现同比下降,而主业房地产的营收比重亦从2017年的94.82%下降至2019年,仅有55.9%。

格力地产房地产板块营收情况

此外,受疫情影响,格力地产2020年第一季度的营收状况更令人担忧。

数据显示,公司营业收入同比下滑60.91%至6.74亿元,归属于上市公司股东的净利润下滑75.76%至0.56亿元。

虽然格力地产方面表示,原因主要是上年同期受托开发项目结转所致,但从房地产行业整体看来,格力地产俨然已经落后不止一点。

格力地产位处房企兵家必争之地的大湾区,近年来各大房企不惜代价重仓的区域,格力地产在其土储规模上却不增反降。

腾讯房产查阅资料得知,2017年格力地产的土地储备(规划计容建筑面积)尚有172.86万平方米,到了2019年仅剩105.82万平方米。

格力广场

财报显示,格力地产的房地产项目布局主要集中在珠海,此外还分布在上海、重庆两个城市,开发规模十分有限。

值得一提的是,格力地产于2014年拿下了上海浦东前滩的单价“地王”,但至今该项目仍在建设初期;此外于2016年拿下上海市松江区的一块地块,至今亦未见入市动静。

与此同时,作为上市房企,自2018年以来,格力地产的身影就很少出现在公开土地一级市场上。土储之于房企无异于是粮仓的角色,一旦减少对土地“原料”的储备,意味着主动放弃市场。

“主业无多建树,存量时代下,将很难跻身头部房企行列。若没有改变,不是走向穷途,就是走向末路。”不愿具名的资深财经评论员对腾讯房产指出。

结语:资金困局下 未来何去何从?

格力地产已经没有退路了。

前方海雾缭绕,面对未来的不确定性,格力地产这艘大船该驶往何处?对于格力地产未来的发展情况,腾讯房产将持续关注。

是重回主业继续耕耘,还是回购股份饮鸩止渴?不可否认的是,格力地产所面临的挑战越来越多。考验格力地产的除了“8连板”背后的不确定性外,增收不增利的陷阱,更重要的或许是如何刹车且如何再出发。

 

 

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